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在建工程查封类纠纷案件司法裁判规则总结

无法2020-05-17 16:15:18

飘花电影网在建工程查封,简单而言即指法院依据业主(发包人)的债权人的申请,对依法属于业主所有的在建工程采取的一种诉讼保全措施。实践中,因在建工程查封引发的纠纷不少,典型的如在建工程超查封纠纷(查明被查封标的物的价值依法属于法院的职责,实践中确定在建工程价值的方式多是通过专业的评估公司进行评估确定,但若法院在未查明拟查封标的价值的情况下即进行查封,就容易导致超查封的情况发生,从而引发纠纷)。以下我们对法院在处理在建工程查封类纠纷案件时的裁判规则进行了总结,希望对业主维权时提供些许帮助。

裁判规则1

在建工程价值与建成的商品房价值不同,法院判断是否存在超标查封时应针对在建工程的现状进行,在建工程的未来价值不能计入价值中。

参考案例:甘肃永瑞房地产开发有限公司申请复议案(审理法院: 甘肃省高级人民法院 ;案号: (2015)甘执异字第12号)

法院主要观点:本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第二十一条一款规定:“查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”本案被查封的商品房系在建工程,其价值不能等同于已建成的商品房。异议人也未提出充分的证据证明该商品房的具体价值及超标的数额,异议理由不予支持。

裁判规则2

若在执行过程中,在建工程价值发生了巨大变化,则法院应在对变化事实进行查明后,重新确定是否存在超标查封的情况。

参考案例:中铁建工集团有限公司与无锡市鼎宸置业有限公司建设工程施工合同纠纷案件(审理法院: 江苏省高级人民法院;案号: (2016)苏执复185号 )

法院主要观点:关于鼎宸公司主张解除对无锡国际金融大厦部分房产查封能否成立的问题,鉴于本案执行过程中执行标的数额、被查封标的物建设情况等基本事实已发生新变化,应由无锡中院查明相关事实后予以确定。......本案进入执行程序后,无锡中院于2016年4月13日作出(2016)苏02执第243号执行裁定时,查封标的额已经发生较大变化,且无锡国际金融大厦的建设情况也发生了变化。在本院审查过程中,鼎宸公司还于2017年3月6日向本院邮寄《变更执行标的申请书》,申请解除对超标的部分财产和鼎宸公司两个银行账户的查封,变更查封无锡国际金融大厦第21层。基于上述新事实,无锡中院应当在(2016)苏02执第243号执行裁定所确定的2500万元查封范围内,进一步查明被查封的无锡国际金融大厦房地产价值、有无部分查封的可能、其上设定抵押权有无变化等事实,再行确定是否存在超标的查封的情形。

裁判规则3

在建工程与土地使用权一并查封,未分别登记的,不影响被查封的效力;但在建工程与土地使用权分属不同的权利人的除外。

参考案例:建长安船务有限公司与泉州市长海集装箱发展有限公司、泉州市鸿益机械制造有限公司等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷等执行案(审理法院: 最高人民法院;案号: (2016)最高法执监204号)

法院主要观点:《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定,“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中,泉州中院于2014年8月11日查封了案涉房产,故泉州中院查封案涉房产的效力及于案涉土地使用权。虽然该条第二款同时规定,“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,应当分别办理查封登记”,但其目的是要求执行法院完善执行措施,进行充分公示,未分别办理查封登记不影响查封效力。本案中泉州中院对涉案房屋进行查封登记先于厦门海事法院对土地使用权进行查封登记,且泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处在给厦门海事法院的送达回证上已经注明“已抵押登记,轮候查封房产”,虽然泉州中院未对土地使用权办理查封登记,但由于对房屋的查封效力及于土地使用权,故本案中泉州中院是首封法院。

裁判规则4

在建工程被多次查封,应由首查封的法院主持处理执行所得款项。

参考案例:建长安船务有限公司与泉州市长海集装箱发展有限公司、泉州市鸿益机械制造有限公司等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷等执行案(审理法院: 最高人民法院;案号: (2016)最高法执监204号)

法院主要观点:《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第91规定,“对参与被执行人财产的具体分配,应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行”。根据该规定精神,结合泉州中院已经对涉案房屋和土地使用权进行了处置的情况,本院认为由泉州中院主持处置拍卖款合理合法。另外,长安船务公司可以向泉州中院申请参与分配,在参与分配程序中主张权利。

裁判规则5

无法准确判断被查封在建工程价值的,不能否定查封的合法性,是否超标查封应在执行异议程序中解决。

参考案例:南通新华建筑集团有限公司执行审查类执行(审理法院: 最高人民法院;案号: (2017)最高法执复37号)

法院主要观点:本案具体查封的标的物是不动产,而非存款等具有明确金额的财产,财产保全制度的性质决定在实施查封时无法精确计算其价值,仅能综合各方因素予以估算,因此不能否定在被查封财产价额尚无准确判断依据时所实施查封的合法性,对于是否超标的查封的问题可在随后的异议程序中解决。河北高院异议裁定中以双方当事人对被查封房产的价值存在争议,且没有权威性依据,无法判断被查封房产的价额为由,认定该院作出的(2016)冀执保24号协助执行通知事实不清,应予撤销,并因此直接宣布撤销(2016)冀执保24号协助执行通知,是错误的。

裁判规则6

判断查封是否超标,应综合多方面因素考虑,不宜直接解除对超过部分的查封。

参考案例:宁夏富龙(浙江)餐饮娱乐有限公司与广厦建设集团有限责任公司执行案复议(审理法院: 最高人民法院 ;案号: (2013)执复字第6号 )

法院主要观点:关于本案超标的查封的问题。本案单纯从标的物的评估价格看,确实超过执行标的数额,但是否应解除超过部分的查封,还应结合案件具体情况来确定。执行法院有权考虑执行标的应包括的迟延履行利息、被执行人欠缴的土地使用权出让金、各种税费和执行费用、拍卖佣金、拍卖标的物过户费等,以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素。同时本案标的物“富龙大酒店”为在建工程,根据规划不应、也不便于分割处理。至于被执行人擅自处分的和其他法院处分的部分房产从拍卖标的中剔除,是基于被执行人法定代表人陈敏富违规办理产权登记而引起,鉴于已成为既成事实,难以处理,故从拍卖标的中扣除,并不表明拍卖的在建工程是适宜分割的标的物。因此,本案执行法院整体查封及整体处置标的物并无不当。

相关问题延伸解答

问:能否将其他在建工程的价值作为查封的在建工程价值的参考证据?

答:不能。不同在建工程价值存在差异,列举其他在建工程价值作为证据不足以证明以被查封在建工程的价值。

问:在建工程已预售,业主可否要求对已出售给善意购房人并缴纳全款的房产解除查封?

答:此类已售房屋即使未办理过户登记也不属于业主财产,故不能查封。如已查封,对已出售房屋请求解除查封的权利也应属于购房人而非业主。相关依据:《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”

问:在建工程被法院查封后,能否继续施工?

答:如继续施工对在建工程价值无重大影响,则可以继续施工。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百五十五条 由人民法院指定被保全人保管的财产,如果继续使用对该财产的价值无重大影响,可以允许被保全人继续使用;由人民法院保管或者委托他人、申请保全人保管的财产,人民法院和其他保管人不得使用。

问:违法的在建工程能否被法院查封?

答:只要查封时在建工程属于业主所有,法院就可以查封。至于在未办理建设工程土地使用权证、建设工程规划许可证或建设工程施工许可等违法情形,并不能改变该在建工程属于业主的财产的事实。

(作者:高级合伙人姚宗国律师团队)

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