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困局—2014年上市房企年报详解

地产杂志2020-05-26 07:54:19

《地产》记者 吕舒扬 张增艳/文

题记

房地产市场在经历了2014年的低迷之后,虽然未来地产行业的发展仍被看好,但是其已经面临困局,并影响到实体经济的持续发展,为此一场自发性的调整将不可避免。事实上,房地产是波动的市场,波动中应使市场机制发挥作用

2015年,中国经济继续面临下行压力,房地产虽然迎来了政策宽松甚至鼓励的外部环境,但仍处于销售和投资双双放缓的周期中,同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。


微利时代开启


2014年,房地产市场也伴随着中国经济进入新常态,一方面结束了单边增长的黄金十年,一方面楼市调控加速去行政化,行业重回市场化主导。


据国家统计局的数据显示,全国房地产市场出现全面降温,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额均同比下滑。2014年全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%),增幅创历史新低;全国商品房销售面积为120649万平方米,比上年下降7.6%;房屋新开工面积179592万平方米,同比下降10.7%;房地产开发企业土地购置面积33383万平方米,同比下降14.0%,更是5 年内的最低水平。


飘花电影网由此可见,房地产市场开始进入新一轮的自发性调整,房企正面临着20多年来前所未有之变,净利润下滑、库存高企……以万科、恒大、保利、碧桂园、世茂、融创中国、龙湖、富力、招商、金地等十家品牌房企为例,研究发现,上述十家房企的盈利效率普遍下滑,2014年营业收入和净利润涨幅双双放缓,分别收窄为18.99%和8.84%,远低于2013年的水平。

其中,保利地产的销售毛利率从2011年的37.20%下滑至2014年的32.03%。在2013年毛利率下降之时,保利地产方面曾表示,随着新增土地平均楼面价的下降,以及一二线城市房价上涨空间的打开,2014年毛利率将得到改善,但这一预期并未如愿。2015年,保利地产除了公开表示以“去杠杆,去库存”为目标之外,还表示将收缩非一二线城市的布点,以规避投资风险。


据本刊统计分析,180家上市房企的总毛利润合计5698.47亿元,平均毛利率为30.53%(见表3)。毛利润过百亿的房企总共13家,依次为万达、万科、保利、恒大、中国海外发展、碧桂园、华润置地、世茂、龙湖、金地集团、雅居乐和富力地产。180家上市房企的总净利润为2631.62亿元,同比仅小幅增加1.03%,100亿元以上者有7家(见表5、6、7),其中万达商业以251.01亿元排名第一,碧桂园则是迈入百亿门槛的新贵。10亿元以上(含百亿以上)者有48家,而2013年有51家。比较2014年与2013年的总净利润,有87家总净利润降低,其中A股63家。此外,总净利润为负的有16家,其中A股房企13家。其中恒盛地产的净利润为负,是因为其在2014年获得销售收入42.63亿元,而销售成本为52.19亿元,其销售成本远高于销售收入。此外,恒盛地产的短期负债也由2013年的187.05亿元上涨到285.78亿元,而年终的现金及现金等价物为4.49亿元。上个月,标普宣布,将恒盛地产的长期企业信用评级从“CCC”下调至“CCC-”,展望为负面。标普认为,今年年初恒盛地产一系列逾期未偿还债务表明其流动性状况紧张,而其流动性状况的改善严重依赖新的融资和再融资。另外一家权威评级机构——穆迪,也表现出类似的担忧。


与此同时,180家上市房企总营业收入为18664.51亿元,同比增加10.83%(见表1、2)。增幅为负的有63家,其中A股48家。128家A股房企总营业收入同比增加14.93%。总营业收入过千亿元的有4家:万科、恒大、保利、万达,后三者2014年新晋千亿,同比增幅分别是15.91%、18.08%、19.56%。总营业收入在200亿-1000亿(包含200亿元)之间的有11家,100亿及-200亿(包含100亿元)之间的有23家。通过数据分析,在中型房企中,阳光城的增速最突出,从74.44亿元增至138.94亿元,增速达到86.64%。原因是其达到收入确认条件的房地产收入增加,2014年房地产结算面积120.64万平方米,比上年同期增长约82.04%。在跌幅较大的企业中,有融创中国-22.99%、中国海外宏洋-13.76%、首创置业-12.56%。


飘花电影网以融创中国为例,2014年实现收入总额为250.72亿元,较上年同期有所下降。主要由于期内交付面积以及交付结构的变化所致。去年该集团交付物业总建筑面积为164.71万平方米,同比下降5.6%,而交付物业均价为15001元/平方米,同比下降14.4%。据了解,交付物业均价的下降源于多个豪宅项目结转周期限制。2014年,融创旗下来自上海黄浦湾、苏州御园、上海玉兰花园、上海盛世滨江及北京西山壹号院等豪宅的物业交付减少。而该等物业的平均售价高达44045元/平方米,曾在2013年为融创总收入贡献38.1%,但在2014年,这些项目仅为集团总收入贡献了25.3%。


总营收过百亿的房企合计38家,仅比2013年的37家多了1家。2013年总营收过百亿而2014年跌出百亿的有绿地香港、恒盛地产、嘉凯城、明发集团以及中粮地产。


飘花电影网在营业毛利率排名中出现了以115.43%遥遥领先的金丰投资,原因是其往期销售退回,导致本期的收入和成本同时冲减,而金丰投资的本期收入足以保证冲减后为正,但本期成本极少,冲减成本后本期成本为负。除此特例,营业毛利率最高的是港股房企人和商业98.02%。由于人和商业以商业地产为主,其在2014年的营业收入为5.55亿元,销售成本仅为0.11亿元,毛利高达5.44亿元。


据统计,总营业收入前四位的分别为万科、恒大、保利、万达,其营业毛利率分别是29.94%、28.53%、32.03%、42.57%。前三者比较接近于平均水平,而万达商业则比较突出,总营业收入在百亿以上的公司没有一家毛利率在其之上。此外,万科、恒大、保利、万达商业的营业净利率分别是10.75%、16.71%、11.18%、23.27%,其中万达商业位列第一。值得注意的是,总营业收入在百亿到千亿之间的房企中,世茂股份的营业毛利率为41.4%,排名第一。这主要源于2014年世贸的平均土地成本相对较低,为每平方米2662元。


飘花电影网而在营业收入方面表现最佳的小型房企京投银泰也值得关注。其2014年度经营计划中预计实现总营业收入20亿元,实际完成34.86亿元,超额完成74.30%。主要因为2014年公司主营业务收入中北京地区占90.47%,总营业收入较上年同比增加249.91%,其中公园悦府及西华府项目实现销售结转,上年同期仅新里程项目实现销售结转,2014年度实现销售结转面积及金额较上年同期增幅较大。此外,京投银泰2014年度预计管理费用、销售费用、财务费用三项费用为5.28亿元,实际发生3.12亿元,较年度预算节约40.91%。


库存隐忧


飘花电影网纵观2014年上市房企的财报,很多房企把“消化库存”作为2015年的主要任务。数据显示,2014年房地产开发企业房屋施工面积为726482万平方米,比上年增长9.2%;房屋竣工面积107459万平方米,同比增长5.9%。截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加了12874万平方米。目前,库存处于历史高位,出清周期虽有所下调但仍处于较高水平。

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对于房地产企业而言,在资金愈发紧张的时候,存货去化就显得愈发重要。据本刊统计,截至2014年末,180家上市房企的平均去化率为20.35%(见表13)。而存货去化率主要反映房企的预收账款对现有货值的覆盖程度,数值越高表示目前的存货可变现资金回笼越多、去化效果越理想、营运资金占用在存货上的金额也会越少。在180家上市房企中,华联股份存货为0,因为其专注于购物中心的运营管理,基本没有存货。世纪星源存货去化率高达1089.21%,其预收款项和存货同比均无明显变化,而大部分预收款项来自于其他公司合作开发的福华厂区,项目尚未实施,存在重大不确定性。因此,上述数据并不能真实反映其存货去化能力。而金丰投资为负数的原因是往期销售退回。存货去化率在平均线20.53%以上的有47家,在10%以下的有73家。因此,在存货去化方面,房企之间“贫富不均”的现象非常严重。


存货周转率则反映了企业销售效率和存货使用效率。一般认为,存货周转率越大、存货占用水平越低,流动性越强、存货转化为现金或应收账款的速度就越快,这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。据克而瑞研究的数据显示,2013年50强房企的平均存货周转率是35%。2014年128家A股房企中,只有31家达到35%以上(见表16)。可以看出,房企的存货周转能力仍在普遍下降。


存货去化率排在前列的房企,相对于营业收入相近的对手,在资金使用上更显得充裕,更具可持续性发展潜力。万科的存货去化率达到40.08%,在180家上市房企中排行第8。截至2014年末,万科的总存货占总资产的比重下降了6.61个百分点。而万科的预收账款1817亿元,占总资产的比重增加了3.3个百分点。这说明万科把存货变成现金的能力有较大提升。预收账款的提升可以有效补充公司的资金流入,而这正是房企普遍头痛的问题。截至 2014 年底,万科有息负债合计689.8 亿元,占总资产的比例为13.57%,较2013 年底减少2.44 个百分点。有息负债比例的降低,充分说明了预收账款所提供的现金流入给了万科更强劲的资金支持。


万科预收账款的增加与其产品线有关。目前,万科的主要产品为商品住宅,2014 年销售的产品中以中小户型普通商品房为主,其中144 平方米以下的户型占比超过90%。因此,2014年万科房地产项目结算面积为1259万平方米,同比增长2.3%;结算收入为1435.3亿元,同比增长8.1%。2014年万科实现销售面积是1806.4万平方米,销售金额2151.3亿元,同比分别增长21.2%和25.9%。按2014 年全国商品房销售金额76292.4 亿元计算,万科在全国的市场占有率为2.82%(2013 年为2.09%)。截至2014年末,万科有1670万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1946亿元,较2013年末分别增长16.2%和19.9%。这说明,万科仍如往年习惯一样,把一部分收入“储存”起来,为未来的结算收入储备了充足的“入袋”项目。


飘花电影网由于房企最大的风险来自于销售,如果已完工未销售的项目占比长期过高,那可能说明产品滞销。截至2014年末,万科的存货一栏内,已完工开发产品227亿元、在建开发产品1963亿元、拟开发产品952亿元、建造合同及其他35亿元。已完工开发产品占存货比例为7.14%,比例仍然很低。


和万科不同,截止到2014年12月31日,保利地产的存货余额高达2672亿元,相较于2013年底约2399亿元,增长了273亿元,增幅为11.38%。《地产》记者注意到,进入4月,保利地产在大规模推盘的同时,部分项目也会辅以折扣,加速去库存。


对于保利地产而言,2014年虽然实现了业绩“逆势上扬”,但高企的库存也面临着风险。早些时候,保利地产已经意识到了巨额存货的问题,并在公告中表示,将加快去库存、优化存量结构。


飘花电影网根据相关数据,保利地产的存货主要分为开发成本、开发产品、原材料、库存商品和低值易耗品,其中开发成本金额最大,达到2313亿元,其次是开发产品,金额约为364亿元。有业内人士用保利地产2014年末存货余额除以其去年月营业收入,算出保利地产存货消化周期为29.23个月。


飘花电影网“保利地产的高库存有一个重要的原因是近年来在三四线城市发力过猛,扩张太快,一旦市场下行,又很难快速撤离这些城市。今年两会之后,虽然政策方面出现了一系列的利好,但是三四线城市因为供过于求依然难见起色。”协纵国际总裁黄立冲对《地产》记者表示。


飘花电影网据中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示,2015年全国楼市区域分化将十分明显,人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价会有回暖、上涨趋势,而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续下跌态势。


飘花电影网其实从2014年开始不少品牌房企已经开始退出三四线城市,回归一二线城市。以远洋地产为例,2014年,远洋地产已经通过一系列项目出售,明确了退出三线城市的战略,未来远洋将专注于京沪等一线城市高端住宅市场。“如果按照集团土地储备价值来计算,一线城市的土地储备价值占到45%,二线城市土地储备价值50%,加起来95%,这是远洋地产去年关键的一个结构调整。” 远洋地产总裁李明说。


飘花电影网从当年成品转出占上期成品存量与当期成品转入之和的比例,可以看出当期可结算成品中有多少转出结算。这个可结算转出比即:当年度转出已完工开发产品/(上年末已完工开发产品+当年度转入已完工开发产品)。比值越高,说明公司的结转现货能力越强。2014年万科转出已完工开发产品992.79亿元,2013年末已完工开发产品176.95亿元,2014年万科转入已完工开发产品1047.35亿元,可结算转出比为81.09%。2010年到2013年,万科的可结算转出比分别是88%、84%、78%、83.78%。可以看出,万科2014年的结算现货能力是近五年来最低的。


2014年,万科实现新开工面积1728万平方米,完成竣工面积1385万平方米,较2013 年竣工面积增加6.2%,但低于年初制定的竣工面积计划。万科的新开工面积大于竣工面积,其施工速度可能出现异常,存货周转率可能也将受到影响。我们发现,在2014年,万科的存货周转率仅为31.61%。这说明,尽管在一段时间内,万科的存货变现能力很强,但这个变现周期较长会拖累公司资金的周转。


值得注意的是,万科预计2015年新开工面积将达到1681万平方米,略低于2014年实际开工面积;项目竣工面积1581万平方米,比2014年实际完成规模增加14.2%。这说明万科已经意识到了与开工面积相比,竣工面积过少的问题,似乎有意调整,但存货周转率仍难以有较大提高。


一方面是库存高企,一方面是不断的政策利好。5月10日,中国人民银行决定,自5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同策咨询研究部总监张宏伟表示,三次降息两次降准之下楼市分化特征将更加明显,房企要把控好去库存的“窗口期”,购房者则需把控好短期红利带来的购房“窗口期”。


对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好跑量去库存的“窗口期”,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战,期待房价再次快速上涨,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会,尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。


得现金者得天下


在180家上市房企中,经营活动产生的现金流量净额有66家为正,其中A股占46家(见表9)。最多者是万科,达到417.25亿元,远远领先于其他房企;排名第二的是龙湖地产,为185.74亿元;排名第三的则是首开股份,为32.9亿元,原因是首开股份2014年购地支出及相关保证金支出同比大幅减少。


首开股份2014年实现销售面积154.07万平方米,其中住宅面积125.07万平方米,签约额205.91亿元,销售均价1.34万元/平方米。但相比可供销售面积348.26万平方米,首开股份的销售能力还有待挖掘,实现销售面积尚未达到可供销售面积的一半。但首开股份营业收入208.5亿元,同比已经增加54.43%。如果剩余大量的可供销售面积在今后转化为销售面积,首开股份今后几年的营收仍有望持续上升。


首开股份全年开复工面积达907.8万平方米,其中完成新开工面积252.4万平方米,同比增长44.7%。新开工面积中,住宅新开工面积173万平方米,同比增长56.6%。新开工面积增长较多的原因是近两年在京内外新获取的项目逐步进入开工期。首开股份在北京的项目包括商品房和保障房。其中,销售保障房面积29.7万平方米,签约额22.1亿元,同比有较大增长。


飘花电影网而通过销售面积与开复工面积之比可以衡量房企的销售速度与土地开发速度。一般来说,对于发展中的企业,此比值在1附近比较合适。如果比值过大,说明开工面积过少,不利于后续发展;如果比值过小,说明销售缓慢,土地储备过多,首开股份的这一比值仅为16.97%。截至2014年末,首开股份在北京范围内的在建项目总销售面积为119.95万平方米,年内销售48.2万平方米;京外在建项目总销售合计169.21万平方米,其中年内销售62.4万平方米。


飘花电影网首开股份还采用参股合作的形式参与土地开发。截至2014年末,首开股份以参股形式参与合作开发的重点项目共11个,占地面积约148.12万平方米,总规划建筑面积约233.47万平方米,首开股份在参股项目中所占权益均为50%,合作方有保利地产、万科、北京城建等中大型房企。


在统计意义上,经营活动现金流为负是没有意义的。如果是正数,则可以补充房企的现金流,并反映其销售能力、偿债能力。若经营现金流入多且大于流出,一般说明公司的销售商品有一定的市场、销售回笼现金能力强。经营活动现金流可以用来偿还短期债务,如果需要,也可以用来偿还长期债务。


销售商品收到现金额与经营性活动产生的现金流量金额类似,都可以反映公司销售商品的能力。不同的是,销售商品收到现金不会出现负数。据统计,有14家A股房企销售商品收到的现金在百亿以上(见表15),而营业收入在百亿以上但销售现金未上百亿的有北京城建、滨江集团。这说明两家企业的业绩是依靠往期销售的当期结转,或者其他收入。销售现金在百亿以上而营业收入未上百亿的房企是泰禾集团。


短期借款一般期限在一年及一年以内,长期借款则是期限在一年以上的借款。通过销售商品收到现金额与短期借款比,可以衡量其短期偿债能力。在A股房企中,有28家房企没有短期借款,比值小于1的有12家。而通过销售商品收到现金额与长期借款比,可以衡量房企长期偿债能力。在A股房企中,14家没有长期借款,比值小于1的有48家(见表17、18)。


经营性现金流量净额最少的是泰禾集团。2014年此净额为-166.26亿元,据披露,原因是当期房地产项目开发所投入的现金增加。据悉,泰禾集团的项目多集中于福建、北京及上海。2014年内,泰禾集团实现营业收入83.72亿元,比上年同期增长36.61%,实现归属于上市公司股东的净利润为7.84亿元,比上年同期增长7.61%。泰禾集团在2014年上半年集中获取了11个地块,拿地金额累计为146.16亿元,新增土地储备111万平方米,总建筑面积达245万平方米,预估新增货值将超过400亿元。下半年,泰禾集团并未在土地市场出手。


在新增存货方面同样能反映出泰禾集团现有土地储备之多。泰禾集团在2014年内新增存货价值72.88亿元,同比增加67.62%;年末存货价值33.26亿元,同比增加95.71%。两项增速都远大于销售增速。泰禾集团现有25个项目预计将在2015年或2016年最后结算,截至2014年末,泰禾集团预收款项合计112.84亿元,同比增加73.2%。这说明其目前的预售款项仍可为其后两年收入蓄力。


在所有毛利润为正的A股房企中,中洲控股的销售商品收到现金与短期债务比值为155.09,排名第一且遥遥领先。中洲控股在2014年拟定的未来三年发展战略规划提到,三年的战略目标是合同销售额年复合增长率达到50%。2014年,中洲控股总营业收入30.32亿元,同比增长37.05%,完成房地产销售面积34.33万平方米,完成年度目标的122.08%,比上年同期增长71.22%;合同销售金额48.51亿元,完成年度目标的104%,比上年同期增长123.04%。


为保证颇具野心的增长目标顺利完成,中洲控股推出打包销售的策略。2014年4月1日,中洲控股的全资子公司深圳市香江置业有限公司(下称“香江置业”)与深圳市富龙恒泰投资管理有限公司(下称“富龙恒泰”)就关于SCC中洲控股金融中心B座商务公寓销售事宜达成一致协议,签署了合作框架协议书。


协议内容主要是,富龙恒泰确保SCC 项目B座销售商务公寓的房产在 2014年12月 31日前实现销售回款19亿元。中洲控股给予富龙恒泰的好处是:若香江置业SCC项目 B座销售商务公寓的房产销售总价超过19亿元,则超出部分的价款在扣除香江置业上述全部房产需承担的所有税费后,全部由香江置业支付给富龙恒泰作为富龙恒泰的收益。


为此,富龙恒泰必须在签订协议当日向香江置业指定账户支付首期保证金人民币0.5亿元。在2014年4月30日之前,富龙恒泰再向香江置业指定账户一次性支付保证金3.5亿元,共计4亿元。若在2014年8月31日之前,香江置业未能实现上述项目预期销售回款5亿元,则富龙恒泰须在当日前向香江置业指定账户补足至5亿元。若在2014年12月31日之前,香江置业未能实现此项目预期销售回款15亿元,则富龙恒泰须在当日之前向香江置业指定账户补足全部差额至19亿元。当该项目销售回款超过人民币15亿元时,则超过部分可用于返还富龙恒泰支付的保证金及补足的款项(或有),直至上述房产销售回款达到19亿元后,全额返还富龙恒泰支付的保证金及补足的款项(或有)。


飘花电影网利用此方法,中洲控股可以锁定销售额,得以提前回笼资金,改善现金流,加快流动资产的周转。而在众房企纷纷开展定向增发的大潮中,中洲控股也不落后。2014年11月,中洲控股通过向控股股东深圳市中洲房地产有限公司非公开发行A股股票的再融资方案,募集资金20亿元,用于偿还公司向金融机构的借款。目前该方案已被证监会受理。


根据国家统计局核算数据,从行业资金面来看,行业资金流入同比微降,整体偏紧。2014年,房地产开发资金流入12.2万亿元,同比2013年的12.21万亿元,下降0.1个百分点。查看近五年房地产开发资金流入与开发投资完成额的比值,2014 年行业资金情况仅略好于2008 年。


从资金流入构成来看,信贷支持力度不足,市场利率居高不下,商品房销售和资金回笼速度放缓,导致其他资金流入(主要为个人按揭贷款和定金及预收款)同比减少,在房地产开发资金流入中的占比下降。2014 年,房地产开发资金流入中个人按揭贷款和定金和预收款同比减少,降幅分别为2.6%和12.4%。这是行业资金流入同比下降的主要原因。


高负债 高风险


飘花电影网随着楼市的持续低迷,房地产开发企业到位资金也在下跌。据国家统计局的数据显示,2014年,房地产开发企业到位资金121991亿元,比上年下降0.1%,其中,国内贷款21243亿元,增长8.0%;利用外资639亿元,增长19.7%;自筹资金50420亿元,增长6.3%;其他资金49690亿元,下降8.8%。


虽然房企投资有所减少,但由于销售业绩不佳,房企的资金出现紧缺,导致负债率有所上升。据统计,在180家上市房企中,资产负债率超过80%的有34家(见表14),其中A股房企25家,60%-80%之间的有94家,其中A股房企61家。


以万科、恒大、保利、碧桂园、世茂、融创中国、龙湖、富力、招商、金地等10家品牌房企为例,它们在2014年的平均资产负债率达到了73.84%。公告显示,该10家房企的负债总额为17366.62亿元,除富力、金地两家房企外,其他8家房企的资产负债率均超过了70%,融创中国的资产负债率甚至达到了81.33%。


飘花电影网业内人士分析,在2014年房市低迷的环境下,开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式,致使房企负债的风险“攀上新高”。房企在高负债的基础上,财务运作极不灵活,万一出现资金链断裂,房企只能仓促甩卖股权。


飘花电影网在流动负债里,预收账款是核算企业按合同约定向其客户预收的货款、定金等。与应付款项等经营性负债相比,预收账款是一项不需要以现金偿付的债务,与银行贷款等有息负债相比,预收账款通常是一项不需要支付利息的负债。但从本质上来说,预收账款仍然是一项债务,企业需要按照合同的约定,按时向客户交付相应的商品或劳务。


房企需要按合同约定的期限向客户交付商品房,并据此确认商品房销售收入;若不能如期交付商品房就构成违约,须向客户支付违约金。如果房企根本没有足够的资金用于相应商品房项目的建设,那么就会面临资金链断裂导致项目烂尾。


由于中国实行商品房预售制,房企账面都有巨额的预收款项。房企之所以如此扣除预收款项,主要理由是,在与预收账款相应的房地产项目销售结算完毕后,预收账款余额就会变成零,企业无须对外支付现金清偿。但实际上,与预收账款相应的房地产项目的建设仍需要投入资金,至项目竣工结算期间,仍会发生管理费用、财务费用等期间费用,缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育费附加等税费。而项目销售结算时,相应的存货也会结转至销售成本,总资产会相应减少。


在计算资产负债率时,如果简单地将预收账款从负债总额中扣除,而不考虑与之相关的存货、应付账款、应交税金等资产负债项目随预收账款的变化而变化,由此将会导致资产负债表失衡(资产>负债+所有者权益),显著低估企业的资产负债率。


此外,我们还根据A股房企年末的资产计算了年末总资产报酬率(见表4),年末总资产报酬率=(本年利润总额+利息支出)/年末总资产。其中,利息支出是指企业在生产经营过程中实际支出的借款利息、债权利息等。总资产报酬率表示企业全部资产获取收益的水平,全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。企业对这个指标的关注一般为了提高单位资产的收益水平。当然,一些轻资产公司、以租赁业务为主的公司的总资产报酬率一般会领先于重资产公司和以住宅开发为主的公司。一般情况下,企业可据此指标与市场资本利率进行比较,如果该指标大于市场利率,则表明企业可以充分利用财务杠杆,进行负债经营,获取尽可能多的收益。


A股房企年末总资产报酬率为负的有13家。而中国高科2014年年末总资产报酬率为9.73%,在总营业收入同比增加的A股房企中排第一位。中国高科总营业收入11.08亿元,同比增长39.9%,资产负债率为48.56%。总资产27.18亿元,同比减少19.02%,主要原因是中国高科存货显著减少。2014年底,存货仅有3亿元,同比减少45.71%。房地产板块营业收入8.25亿元,主要来自北京中关村生命科学园博雅A-5项目。另外,中国高科在仓储物流板块还有近5000万元的收入,主要包括深圳高科南山大厦和福田保税仓库的收入。


而深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司(下称“深深房”)的年末总资产报酬率9.16%,在总营业收入同比上升的A股上市房企中排在第二,仅次于中国高科。深深房的资产负债率为53.53%,同样在业内处于较低的位置。2014年,深深房在筹资活动产生的现金流量净额为-1.68亿元,2013年这个数据则是-1.4亿元。这表示,两年内深深房的借款都没有偿债多。难能可贵的是,深深房的经营性现金流量净额连续两年为正,2014年期末现金及现金等价物余额6.7亿元。而深深房现在有能力再适度放大杠杆,获得更多的回报。与中国高科不同,深深房2014年的年末总资产相比上年不减反增,由42.15亿元上升到43.75亿元。深深房的营业收入同样不温不火地只有0.73%的微增,但其将营业成本控制得相当出色,2014年同比有近1亿元的缩减。可以看出,深深房的报酬率高,关键在于利润创造能力上的优势突出。深深房的销售收入主要来自位于深圳龙岗区的深房尚林花园项目。


飘花电影网从宏观层面来看,2014年房企资金来源总体趋紧,尤其以销售回款和贷款降幅最大。此外,债券融资成为很多房企的选择。根据WIND 统计,截至2015 年3 月20 日,共有50 家上市房企提交了公开市场发债融资方案,发债工具包括公司债、中短票以及定向工具等。如上述融资产品均能发行成功,未来一年将有1513 亿元房地产的债券供给,国内上市房企债券融资预案增多。


收紧钱袋子


为了应对行业利润率下滑,房企的成本管控能力显得特别重要。这一点通过上市房企的费用分析便可得知。

我们统计了180家房企的营业费用(销售费用)、管理费用、财务费用(见表10、11、12、14)。全部房企三费之和占总营业收入之和的比是9.78%。以往我们常认为港股房企的三费占比更低。但令人吃惊的是,若单算A股房企三费占总营业收入比,竟会低到8.67%。180家上市房企全部的营业费用占比、管理费用占比、财务费用占比分别是3.64%、4.15%、1.98%。而A股房企该数据分别是2.94%、3.94%、2.25%。


总营业收入前四的万科、恒大、保利、万达各自三费合计占总营收之比为6.19%、12.75%、4.95%、12.66%。在4家大佬中,只有万达的管理费用超过营业费用,其余3家均是营业费用最多,而行业总的管理费用大于营业费用。


总营业收入在200亿元-1000亿元的房企中,共有14家三费合计占比小于行业均值9.78%。三费合计占比最高的是方兴地产,为16.15%,最低的是中国海外发展,为4.08%。


总营收在50亿元-200亿元之间的47家房企,三费合计占比小于均值的共有22家。三费合计占比最高的是泛海控股,为31.51%,最低的是华远地产,为3.79%。


出于数值全面性的考虑,在总营收在50亿元以下且在10亿元以上的70家房企中选了最高的5家和最低的五家。三费合计占比最高的前5位是华联股份、阳光股份、海昌控股、中华企业、永泰地产,分别为43.11%、39.14%、37.88%、33.44%、31.97%;最低的前五位是是电子城、荣安地产、天保基建、顺发恒业、莱茵置业,分别为1.18%、2.96%、3.17%、3.58%、3.85%。70家中,三费合计占比小于均值的有23家。


在财务费用上,保利地产的多渠道融资帮助其实现了低成本融资。2014年,保利地产新增金融机构贷款620亿元,净增金融机构贷款231亿元;发行了5亿美元票面利率5.25%的高级债券;完成150亿元人民币中期票据注册,首次完成了10亿元人民币中期票据发行,票面利率4.8%。期末公司有息负债总额为1262亿元,综合成本为6.5%,较去年同期下降0.53个百分点。


飘花电影网从钱的流入方面,尽量通过多途径寻找低成本资金,尝试与资金方或资源方展开各种类型的合作:与同级别的竞争对手合作、与小而快的“猴子”合作、与大而壮的“大象”合作、与大股东合作、与“野蛮人”合作等。只不过,合作条件与自身的实力和品牌相匹。


飘花电影网在注重合作的同时,别忘了包装自己:运用各种手段提升自己的公司和债券信用评级,在各种花哨的行业排名中向上爬。产品的包装更必不可少。在营销上,走一条特色之路是很取巧的。人无我有,就自然能卖出好价钱。虽说行业在资金与土地上的竞争愈发激烈,但产品设计上,中国离成熟的发达国家的房地产行业,仍有很大距离。“磨刀不误砍柴工”,做好产品科研,可以获得更持久更丰厚的收获。另外,有关资产证券化,在制度上还未铺好路的时候,自己向前凿几锤子也是极好的。


在钱的流出方面,要做到锱铢必较。买地,尽量做到天时地利人和:环境政策恰当、地理区位恰当、市场客群恰当。严控每单位资金的流动,把握每一个项目的投入产出比,注意利润回报与债务利息的比值。买“人”,管理层和员工的薪酬要控制得当,别让公司的激励制度成为管理层可以躺着赚钱的温床,更不能让奖惩失当的薪酬制度挫伤了员工的工作动力。例如部分房企在践行的“全民营销”战略,它的利弊目前仍未有人可以下定论。产品营销、品牌营销、公司营销,也都要花钱。如何让种种营销得到消费者的正反馈,值得众房企深思。部分房企在营销上打出了“无理由退房”等直面消费者利益的旗帜,能在多大程度上影响消费者的思想,目前也仍无法估计。


备注:


飘花电影网本次统计的样本共有180家上市房企,其中包括128家A股房企与52家港股房企。在A股,我们选取A股证监会房地产开发与经营业分类的127家公司,并基于各家公司目前主营业务与房地产的相关性,去掉8家(美都能源、中关村、高新发展、海泰发展、空港股份、浙江东日、中国宝安、宜华健康),补进9家(S前锋、ST京蓝、海南高速、深国商、中国高科、华联股份、嘉宝集团、城投控股、金科股份)。港股选取了52家,其中万科置业海外、佳兆业集团、勒泰控股、北辰实业、勒泰控股、沿海家园这6家港股房企因为财报未公布或数据不全面未计入统计范围。

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