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【专访】世联行董事长陈劲松:大资产管理平台是我们坚定不移奔向的未来!(转)

同济投融资2020-05-23 08:29:36

莫凡/文


飘花电影网约定陈劲松的专访后,我在微信上开设了一个群组,号召对世联行感兴趣的人扫描二维码加入探讨。仅仅五分钟,已达到百人上限。


飘花电影网这是在我预料之内的。当下的地产中介江湖群魔乱舞,易居退市,中原上市,链家举国收购,搜房逆袭线下。唯一神秘的,仅剩看似按兵未动的世联行。


群里气氛异常活跃,除了陈劲松的粉丝、世联股民,还有各大中介从业人员。本意只是交流,反而揽上重活:他们想了上百个问题,托我带回答案。


见到陈劲松时,我坦白提纲的内容大多是从世联的竞争对手处众筹而来,不乏刁难飘花电影网,建议他挑轻松的作答。他反而突然兴奋了,一阵爽朗的笑声过后,说:“挺好的,不用挑,都可以聊聊。”


诸如,传言每当你们公司要赚钱的时候,你就会裁掉几个高管?你说世联的新房业务国内第一,为什么易居也这么说?股价大起大落的原因?等等问题他都不回避,用了足足4个小时逐一阐述清晰。


在这个过程中,我发现了陈劲松一些特别有意思的小个性。譬如他常常面带为难的问我:“哎呀,你说这话我到底该不该说呢?”,每一次正当我要允许他可以保持沉默的时候,他已经开始长篇大论了。


文章被分为三大部分。谈转型,陈劲松直言世联将不参与二手楼交易的红海竞争,全副精力奔向存量市场的服务领域;谈同行竞争,他有尊敬、有赞美,就是丝毫没有畏惧;谈未来,他凌云意气,称要在对股民负责的基础上,大步迈向千亿市值。


飘花电影网来看看陈劲松是怎么见招拆招的,以下为莫老爷与其对话实录:




谈转型:打造大资产管理平台


莫老爷:世联去年宣布转型,但外界并没有看到明显动作,为什么?

陈劲松:转型分两种,一种是惊涛骇浪式的,一种是静水流深式的飘花电影网。前者是你的主业已经山穷水尽,只好360°的跨到新领域去发展,这种转型是被动的。后者是你的主业仍然有很大的空间,但你的胃口变大了,嚼着嘴里的还想把手往人家锅里去伸,这种转型是主动的。


中国当下大部分企业的转型都是惊涛骇浪式的,尤其是那些产能过剩的企业,他们前面已无路可走,只能急转弯,且转去的地方竞争异常激烈。最火的是往互联网转,我问过很多互联网公司老板,我说你们怎么那么能宣传啊,都还没做成模样呢,广告就满天飞了?对方说,就是故意这么大张旗鼓,才能让竞争者恐惧,我说我融到了10个亿,对手如果没融到可能一听就吓唬跑了。


世联的转型是静水流深式的。我们的主业一手楼交易在中国还有7万亿市场,路远远没有结束。上半年的财务报表,我们各项指标都增长得不错,明年可能会增长得更好。兴许动作不够闹腾,因为看到太多转快弯翻车的例子,我们转的是稳稳当当的大弯。


莫老爷:在保持主业继续增长的基础上,世联要转去的领域是?

陈劲松:当企业决定转型之后,需要考虑两个问题:转去的地方是什么样的格局?有没有能力转?这两个问题世联都是明确的,我们要去的地方是不包括二手楼交易在内的存量市场,我们有实力到达!


中国的存量市场大约有150万亿规模,二手楼的3万亿只是极小一部分,剩下的都是存量资产服务的市场。世联看中的也是巨无霸的后者。截至目前,全球所有以二手房交易为支柱的上市公司,市值都很低,譬如美联(01200.HK)只有20亿,但以存量资产服务为核心的领汇(00823.HK)市值逾千亿。原因就是两个市场的规模不一样。有一种说法是“得二手房者得天下”,我认为这种表述是不对的,应该是“得存量资产者得天下”。世联转型的灵感也来源于此。


莫老爷:别人都抢着做二手楼,你确定要放弃?

陈劲松:二手楼是目前最典型的红海竞争,之所以大家的焦点都在这里,是因为他们认为这一块的市场未来会越来越大,新房一入伙就进入了二手市场。飘花电影网其次,二手楼的门槛不高,谁都能干,我们碰到了N多个做APP的,都说要研究怎么颠覆二手楼的传统交易模式。


世联的计划是跟二手楼公司合作做金融,我们不想搅合到去比规模,原因也有两点:1、在中国,二手楼如果做成规模,是非常重的规模。不像西方,西方政府在这方面制定了几个很重要的规矩,比如独家代理委托制度,你这个盘放给了一家公司就不能再给其他公司;比如公司和员工的关系,确实能做到独立经纪人的关系。这些规矩使得西方的中介可以既轻盈又健康的发展。但中国到目前为止,这种重的局面没有得到丝毫改善,链家、中原仍在疯狂铺店。


2、二手楼公司市值想超过千亿很难飘花电影网,至少西方从来没有诞生过。21世纪不动产、RE/MAX等,很多上市了又下市,已经证明资本市场不看好这类公司,原因是利润太低了。二手楼是一个周期性特别强的行业,市场不好的时候,公司肯定要亏钱,市场好的时候,即使也非常赚钱,但主要是员工赚钱。


莫老爷:我们想要看到一张更清晰的世联转型战略图。

陈劲松:在新房继续做强的基础上,进入存量资产服务领域。会做三件事,第一件事是跨界做房地产金融。这是有门槛的业务,它必须具备强大的产品开发能力和风控能力,世联在这方面比银行及同行都有优势。银行目前的风控做得不错,但产品跟不上,比如首付贷,客户希望越快越好,它的速度肯定比不上世联。而链家、中原他们自己是不放贷的,二手楼已经这么重,他们的资金实力就不多了,现在主要做赎楼。所以我们上半年金融势头很好,光“家圆云贷”就放出去了1.5万笔。


第二件事是我们要做REITs(房地产信托投资基金)。这件事使得买房人将不再是要买一栋楼,而是买到一个份额。世联来发基金,然后收基金管理费,这种收入是相当稳定的。在日本、美国、英国REITs公司的市值都比开发商大,我们未来会学习CBRE世邦魏理仕。


第三件事是要做房屋管家,这在国外早就时髦了,国内还是空白。收购晟曜行、红璞公寓、小样社区都是我们的标志性动作。红璞主要做存量房的盘活,飘花电影网存量市场里边有很多冗余的东西,类似深圳旁边的惠东,风景靓丽,但位置偏僻使用率极低。大部分业主买了也不去住,想卖又卖不动,成了典型的“睡城”。但深圳很多白领一到周末就喜欢去惠东玩,晚上那里也没有住的地方,红璞就把业主的房子包装成酒店客房,租给游客。


小样社区是涵盖了小样OFFICE、小样公寓、小样餐厅、小样市集、小样课堂、小样演播厅等元素为一体的大型综合体,一个标准的小样不低于两万平米。这是我们与优客工场最大的区别,后者更像CO-WORKING,因为它只做办公楼。我们的运作模式依然很轻,世联扮演的角色不是开发商也不是“二房东”,人家提供盖好的楼,由我们来把它改造成小样,再把经营管理服务也交给我们做,世联赚的是服务费。


飘花电影网“小样”这个名字很有意思,不成熟的样子,但成长,敢闯、敢试。所以作为运营方,我们这次也很大胆的在物业使用性质方面做了突破,比如中国的写字楼,里边一般是不开餐厅的,把餐厅开到30层以上就更不可能了。但东京纽约早就这么干了,中国为什么就不行呢?小样就准备这么干,只要是年轻人喜欢的,我们都尽量满足。小样有望让政府对新一代年轻人的生活睁开一只眼,批准物业的使用性质可以多元化叠加。


晟曜行则是目前国内最大的物业资产管理平台。中国有那么多的高净值家庭,他们未来最需要的就是服务,飘花电影网他们希望有专业的人去给他们的房子做保值、增值等工作。我们在上海已经进入了50个高档社区,接下来会在全国铺开干。我认为以上三件事是符合世联竞争能力的,这就是我们最清晰的转型战略图纸。


莫老爷:所以你不开二手门店,但你要开社区管家?那入股Q房网的目的是什么?

陈劲松:是的,上海的50家非常成功,已经在准备全国的复制中,明年要开不少于1000家。但这比二手铺要轻得多,我们会跟物业管理公司合作,成本是双方的,利润也是双方的。在深圳世联有十几家二手铺,马上都会变成社区管家,华侨城已经改造完毕了一家。


入股Q房是我们在向外界释放信号,表示我们对存量市场有兴趣,但存量市场不等于就是做门店。假设你在Q房成交了物业,你需要互联网金融帮助,Q房又不提供这方面的业务,世联就可以来给你做贷款。


这个行业不是仅凭谁二手铺多就能通吃的飘花电影网,如果这么简单,我们也砸钱收购就完事了。想当年世联和中原在深圳交战,人家又是020,铺子又遍地开花的,我们只有售楼处,但我们也没有被打得落花流水啊,为什么我们活得一点也不比人家差呢?


世联喜欢做有门槛的事,就是你知道是这么干,但想做到却很难的事。比如做开盘,前期定位策划的那套工具箱真的非常难。而二手楼的飘花电影网就不是知识分子的文化,洪海竞争是一堆人在泥地里打滚,拼到最后发现其实谁也没占多大便宜,还裹一身泥。最近听说有同行向对手喊口号“从哪来回哪去”,这种让人家滚蛋,说我们的地盘你别来的话,世联永远说不出口。我们泥地里摔跤的本事不大。


莫老爷:世联会做家装吗?链家不久前刚宣布与万科合作,你和王石关系也不错。

陈劲松:飘花电影网我有点搞不清是万科在转型还是链家在转型。我和王石认识很多年了,我们从来没谈过生意,我和郁亮也不谈。市场化经济,哪能靠关系搞这些。


装修我们会做,是搂草打兔子的做。可以看到现在上市公司里面那几家做得最好的,比如金螳螂,他们都遇到了共同的难题,收款太复杂,需要大量垫资。所以世联不会敲锣打鼓去干,暂时的想法是给白领的小户型做家具,这种户型的家具最难买,业主只能定制,但定制又很贵。我们会跟装修公司合作,我入他一点股,他按照我的要求做产品,赚了钱大家再看怎么分。


谈竞争:我们这个行当都是厦大毕业的!


莫老爷:新房市场趋势性下滑,世联会不会有压力?

陈劲松:中国房地产市场非常复杂,不是一句“趋势性下滑”就能概括完全部的,否则搜房和链家就不会挤进来了。新房7万亿大家都垂涎,有些三四线城市是没有二手房交易的,二线城市的新区几乎都是新房的天下。国内当下炒得最热的文化产业,连两千亿都没有,全国的电影票卖光也就几百亿,仅相当于一个深圳市的房地产市场。


我认为未来行业的大格局要分狭义和广义区别对待,狭义的就是一手7万亿,二手3万亿。扩大视野才能看到广义的范畴,这也是未来中国房地产转型最重要的领域,它的总资产有150万亿。REITs大约占10%,这10%的市场就超过了一二手之和。目前这块蛋糕都是传统银行的,随着互联网金融的开放,我们把它抢过来不是太难。世联做REITs的目标是拿下这10%的一半,即七八万亿的市场


莫老爷:开发商开始组建自销团队,譬如远洋地产。

陈劲松:很早以前,开发商全是自销,比如万科。为什么后来他们找代理公司干了呢?且越是市场化的城市,代理的份额越大。我认为有四点原因:1、分工合作是市场化的本质;2、每个开发商在每个城市的项目个数是很少的;3、项目从开盘到尾盘,动作在专业上区别甚大,不是同一帮人能搞定的;4、销售和开发基本上是两个核心能力专业的活儿。市场越发展,尤其是互联网时代,越应该分工协作。对此我充满信心。


莫老爷:有传言说链家要把案场代理费全免,你们如何应对?

陈劲松:我也不是厦门大学毕业的(意指不是被吓唬大的)。关于把新房的案场“免费”,中原曾经也这么想过,但他最后为什么没干呢?房地产的交易,尤其是一手房,赚钱门道和二手房是完全不一样的。一手需要策划和定位,不同的项目不同的方案,开盘中盘尾盘那些周密的计划都是值钱的。就算你都免费,自己贴钱,那你怎么激励你的案场员工呢?


报业集团干过“免费”的事,他说他不收开发商的代理费,只要开发商去他们报纸上投个广告就行。这多实惠啊,但最后也没成功。世联欢迎链家试水,他们找到了路径我们就学习他们。


莫老爷:中介行业的“大数据”很无敌?

陈劲松:大数据肯定有用,它是客户资料的积累。搜房的数据积累了20年,在一手楼方面比链家的更牛。世联也在做,大家都在做,只是有人宣传了有人没宣传的区别而已。


但大数据也不可过于迷信,就算你把深圳所有的楼全放在一块,也不能保证交易会发生。人一辈子买不了几次房,房地产是最特殊的行业,它的交易必须发生于场景中,而不是数据中。uber说他有大数据,滴滴说他也有,为什么两者差距还那么大呢?社会上有多少辆车,谁都知道,关键是能不能迅速的匹配,能不能把客户体验做好飘花电影网。能做到这两点的,我认为才是真的无敌。让大数据回归大数据本身,它决定不了一切。


莫老爷:线上的搜房被迫往线下走,线下的中原链家被迫自建平台,你们的O2O计划是什么?

陈劲松:世联不做O2O,我们做O2M,M即中台,受众来自手机端。我们上半年上线的APP“世联集金”(p2p平台)就是O2M的商业模型。今年很多P2P都倒闭了,我们还屹立着,人家的收益都是10个点以上,我们的收益虽然只有9点几,但我们靠谱啊。不久前世联刚与腾讯旗下的微众银行达成了合作协议,我们已经把风险准备金全部托管进微众,做到100%的保障投资者本金。


莫老爷:世联自称新房代理国内第一,易居为什么也这么说?

陈劲松:世联是绝对的第一。易居是只要你交了定金就视作卖了,世联的要求是不但你要交定金,还要开出了发票,才算作一次完结。中原也说他是老大,可能是大家的结算的标准不一样吧。我听说中原在筹备上市,我挺高兴的,世联欢迎同行都上市,上市才能透明,否则都可以畅所欲言,证监会也约束不了。大家都上市更公平,谁也不用吹嘘自己,用数据说话。


莫老爷:较之搜房、中原、链家、易居,你认为世联的特点和优势是什么?

陈劲松:这几家都是从千军万马中杀出来的,无一不优秀又各有特点。世联的特点之一是专业,他们都是二手楼起家,只有我们是评估出身。但凡是世联的评估,银行都信,正是因为我们专业。特点之二是世联对风险的承受能力有限,我借人家的钱会睡不着觉,这一点是我不能跟他们比的。


飘花电影网1992年的时候,我们也有机会去干开发。当时那些地产商都没什么钱,先去找银行忽悠点钱,再去找政府忽悠块地,盖好后找世联帮着忽悠个噱头就卖了。这事我看在眼里真的不难,不少开发商也来问我们要不要合伙干,我也看到一些同行在转型,最典型的是孙宏斌和郭广昌,但我还是坚决的拒绝了。因为我对风险的承受能力有限,包括世联做金融,我们不给开发商贷款,只做小业主的生意也是这个原因。




谈未来:迈向千亿市值


莫老爷:世联的股价曾一度被称作“神话”,你为什么总是避而不谈?

陈劲松:股价是会给上市公司带来很大压力的,那么多股民的期待眼光你不可辜负啊。但我也不能为了满足他们的幻想,就去给予过度的承诺。承诺过头了就需要采取激进的办法才能兑现,比如肆意收购。但这种“疯狂”是会带来后遗症的,或许今年涨到80块,明年突然就退回30块。世联绝不会这么干。


飘花电影网不管对内还是对外,我们从未在股价方面宣传自己。但这不意味我们对自己没有信心。存量市场的大幕刚刚拉起,我们还没有发力。增量市场,世联的互联网手段才初见成效。未来的我们,成长空间无限。


莫老爷:股价处于高位时,给你最大的感受是什么?

陈劲松:整个行业今年上半年是拿世联的市值做标杆的。当一家企业突然市值那么高,大家都疯掉了,他们也把心气提的很高。这导致上半年我们都没办法做收购,想收的公司都给自己估值太高了。飘花电影网但他们都忘了,这个行业是低利润的。


莫老爷:现在你们的市值开始回落。

陈劲松:不只我们,整个A股的表现都不太好,中国的中产阶级今年非常难受。飘花电影网有人建议说,你可以通过炒作概念把股价拉回去,我说这不是世联的风格。互联网使得爆款铺天盖地,有些公司今天搞一个爆款出来看着没啥意思,过几天他又换一个折腾。这种公司坚持了多久呢?效果呢?最后他就退市了。我常警醒自己,面对这么多的诱惑要有定力。


世联是长跑企业,跟短跑企业的玩法不一样。短跑要的是爆发力,倾其所有,一鼓作气,跑到终点筋疲力竭。长跑是跟自己比赛。世联投资的中城新产业,老板刘爱明就是个马拉松运动员。我问他长跑最大的感受是什么,他说不是跟别人竞争,就是跟自己跑,要战胜自己,那些跑到中途放弃的都是不专注的,跑完全程的都是对路边的加油声、欢呼声视而不见的。


王石也和我说过他登珠穆朗玛峰的故事。一堆人出发大家都很兴奋,到了7000米营地的时候有些人就开始自豪了,跑到外面去看风景,王石就只在帐篷里休息,从来不出去瞎晃。往上爬的时候,有些人这会儿体力足他就猛冲几步,但王石永远只保持一种速度,一步步来。最终登顶的都是王石这样的人。


莫老爷:雪球上有一篇报道很火,大意是说,世联有望成为A股市场第一家市值逾千亿的服务企业。你认可吗?

陈劲松:我看到了,很多同事也在朋友圈转发。我跟所有人说,就把这篇文章当做是对我们的鼓励。千亿是方向,我们还在路上。一家跨过千亿门槛的企业,必须满足三点:1、这家公司是不是面向未来的企业?2、它有没有硬实力?3、战略是否清晰?我认为只要努力,世联是没有问题的。我们一直踏踏实实干好自己,在最好的时机把增发也做到位了,世联现在是最有钱的公司,没有什么不可能。


莫老爷:股民希望你给他们一些寄语。

陈劲松:你替我转告他们,多谢他们看好世联,在给我们压力的同时也给了我们动力。世联会往既定的方向大步迈去。这一轮股市稳定后,大家会发现有一些公司是没有乱来的,世联必定是其一。大家拿的真金白银投我们,我们一定会尽力去做,但我不能说过头的话,这是很纠结的一件事。我只能说,我说到的我一定都会做实,绝不会有黑天鹅事件发生。


莫老爷:去年搜房入股世联,你们现在既是伙伴又是对手,会不会尴尬?为什么没有实质性的合作?

陈劲松:我们很感谢搜房,在我们股价那么低的时候进来,老莫的眼光多好呀!不管是合作还是竞争,莫天全都会从搜房的利益点出发,而我自然是世联的立场。搜房现在也在大转型,他在探讨怎么打通线上线下。整个行业各种各样的模式都在打磨期,大家的未来都有很多不确定性,我们为什么要急于在最乱的时候去发生动作呢?我和莫天全一直保持沟通,世联派了高管去搜房学习,搜房也派了团队来世联学习。


莫老爷:未来中介的格局会不会一家独大?现在链家的呼声很高。

陈劲松:我们和链家的发展路径不同,他们越来越重,我们越来越轻。链家很优秀,他能把最基本的底线守住,例如他们的经纪人拿到楼盘后,都必须放到链家网上。很多公司光这一点都做不到,链家能做到就说明他有能耐。


中介的市场太大了,不可能被一家公司全吃。即使是在美国、香港,这个行业也一直都是四五家并存的局面,且每一家都活得不错。我们为什么一定要谈覆谁呢?联合起来才能干大事。比如房地产按揭银行飘花电影网这一块,假设我们几家共同发起,这是多大的一锅肉啊!


莫老爷:世联的飘花电影网有什么特色?你给外界的印象是儒商。

陈劲松:世联是一家没有秘密的公司,人家一眼就能看穿我们。我们没有特殊的竞争手段,没有专利,不玩概念,不搞垄断,我们的打法是全透明的。至于说我像儒商,那是误读,可能跟我极少参与斗争不愿剑拔弩张的性格有关。我认为服务行业是不能轻易得罪人的,那会给我们的发展带来很多麻烦事。在中国根本就不存在儒商这件事,儒家排斥商人,讲利的都不是儒。我就是个商人,我有商人趋利避害的本色。


莫老爷:你觉得你是一个怎样的老板?你给自己这么多年的工作打多少分?

陈劲松:我在世联主要负责四件事,定战略、管系统、培养团队和执行世联代言人的角色。暂时给自己打70分把,如果能把转型做好,那就是90分。其实我不想做老板,我一直都在用职业经理人的心态打理公司。深圳几个非常成功的商业奇才,华为任正非、平安马明哲、腾讯马化腾、万科王石,他们虽然是老板,但占公司的股份都很少。随着世联规模的扩大,我也在衡量个人财富与公司发展的关系,未来我会稀释我的股份到百分之二三十,具备防御野蛮人入侵就可以了


莫老爷:世联上市前你裁掉了一批高管,外界认为这不道义。

陈劲松:2001年的时候,世联正处于创业时期,还没有全国化,当时我裁掉了许多事业部总经理,他们是想当地方诸侯的,就是他给你交点管理费,你就让他承包地方公司,这是肯定不可以的。之后离开的人,无论是上市前还是上市后,他们现在基本都是世联的股东,也是我很好的朋友。有的已经50多岁了,也都是亿万富翁移民去了其他国家,生活得很幸福。他们仍然特别关注世联,给我们出谋划策。我非常感激他们为世联完成新老交替做出了最好的榜样。


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